Poradíme vám, podľa akých kritérií si vybrať nehnuteľnosť a ako sa ochrániť pred podvodníkmi. Zistili sme, na čo slúžia energetické triedy, aké sú výhody spolupráce s realitnou kanceláriou a čo všetko musíte vybaviť, ak chcete čerpať hypotekárny úver.

Snívate o peknom byte či malebnom domčeku? Každý z nás chce bývať a najlepšie hneď vo svojom. Dôkladné hľadanie vo viacerých zdrojoch je prvým krokom k tomu, aby ste napokon držali kľúče v ruke.

„Ako prvé zvážte, či je výhodné kupovať niečo staré za dve tretiny ceny nového, najmä ak novostavba nebude v najbližšom období potrebovať nákladnú rekonštrukciu vlastných alebo spoločných priestorov,“ tvrdí Jaroslav Dolnák, konateľ realitnej kancelárie 1. Merkur reality, s. r. o. „Berte do úvahy aj podiel kúpnej ceny nehnuteľnosti a výmery bytu. Tieto údaje si overte buď v súdnoznaleckom posudku, alebo v nadobúdacej kúpnej zmluve.“

Tu berte do úvahy porovnanie konkurenčnej ponuky a momentálnej ceny na trhu. „Prihliadajte na referencie kvality, štandardu, internej vybavenosti domu i tzv. lokalitnej renty, ktorá zahŕňa vonkajšie prostredie, vzdialenosť od centra, dopravnú dostupnosť, parkovanie alebo iné, pre vás dôležité parametre. Všeobecne platí, že absolútna hodnota novostavby v prvé roky od nadobudnutia má reálnu šancu ešte rásť a do budúcnosti klesá pomalšie ako pri starších nehnuteľnostiach,“ vysvetľuje pán Dolnák.

Uvedomte si, že nekupujete len „štyri holé steny“, ale aj technický stav spoločných priestorov v dome, okolité vonkajšie prostredie, všetkých susedov a vzájomné medziľudské vzťahy. Nezabudnite sa informovať aj o predchádzajúcich majiteľoch bytu. Riziko hrozí napríklad pri bezpodielovom vlastníctve manželov, ktorí sú v rozvodovom konaní, nehnuteľnosť môže byť predmetom ich sporu.

<img src="https://img.bleskovky.sk/138620.jpg" border="0" alt="" hspace="4" vspace="4" width="100" align="right" />6 zlatých pravidiel

Podľa právnika, Mgr. Róberta Dobrovodského, LL.M. 1. Overte vlastníka Najdôležitejším krokom je overiť si, či ten, kto sa vydáva za predávajúceho (a bude inkasovať kúpnu cenu), je i vlastníkom bytu. Zistite, či údaje z občianskeho preukazu sú totožné s údajmi, ktoré sú uvedené na výpise z listu vlastníctva k bytu. Výpis z listu vlastníctva by nemal byť starší ako 7 dní a v rukách by ste mali držať originál, nie fotokópiu! 2. Pozor na falošný občiansky preukaz Najviac podvodov sa realizuje tak, že vlastníkovi bytu odcudzia občiansky preukaz a v ňom je vymenená jeho fotografia za fotografiu osoby, ktorá s kupujúcim komunikuje! – Požadujte preukázanie totožnosti predávajúceho aj iným dokladom (cestovný pas, vodičský preukaz). – Vyhľadajte v telefónnom zozname alebo na asistenčných službách kontakt na vlastníka bytu. Nespoliehajte sa, že predávajúci vám dá číslo na mobil! – Vyhotovte si kópiu občianskeho preukazu či pasu a na internetovej stránke <a href="https://www.minv.sk/egovinet/StratenyOdcudzenyDoklad" target="_blank">Ministerstva vnútra SR </a> overte, či dané doklady nie sú v evidencii stratených alebo odcudzených dokladov. Ak budú doklady takto evidované, na 99 % ide o podvod a okamžite volajte políciu! Tá môže preveriť totožnosť osoby a zabrániť tak podvodom na iných osobách. 3. Spýtajte sa susedov Po obhliadke bytu navštívte bez prítomnosti predávajúceho aspoň dvoch susedov a popýtajte sa ich, kto je vlastníkom bytu, či nie je náhodou odcestovaný, byt dlhodobo neprenajíma a podobne. 4. Predstierané overené plnomocenstvá Predávajúci môže predstierať, že vlastník bytu je v cudzine alebo pre chorobu či imobilitu nemôže podpísať kúpnu zmluvu. Preto sa bude preukazovať notársky overeným plnomocenstvom na predaj bytu. Pozor, to ešte nič neznamená, pretože aj pečiatka notára spolu s overovacou doložkou môže byť sfalšovaná. – Overte, či občiansky preukaz vlastníka a údaje splnomocnenca nie sú v evidencii stratených a odcudzených dokladov na stránke Ministerstva vnútra SR. – Na stránke Notárskej komory SR <a href="https://www.notar.sk" target="_blank">www.notar.sk</a> overte, či došlo skutočne k overeniu pravosti podpisu na listine. Ak máte pochybnosti i pri tomto overovaní, okamžite kontaktujte políciu. Môže ísť o trestný čin falšovania a pozmeňovania verejnej listiny! 5. Nedoplatky U správcu bytu (nehnuteľnosti) si overte, či na danom byte nie sú evidované nedoplatky. Vyhlásenie správcu sa prikladá tak či onak k návrhu na vklad vlastníckeho práva na katastrálny úrad. 6. Platba len bezhotovostne! V zmluve je potrebné vždy uvádzať skutočnú kúpnu cenu. Nemali by ste pristúpiť na uvedenie nižšej kúpnej ceny ako tej, ktorá má byť skutočne vyplatená! Kúpnu cenu plaťte len bezhotovostne, t. j. prevodom alebo vkladom na účet, ktorý znie na meno vlastníka! A to len vtedy, ak máte z katastrálneho úradu originál výpisu z listu vlastníctva, kde je predávajúci zapísaný ako vlastník a vlastníctvo bytu nie je zaťažené žiadnou ťarchou. Bezpečné je zriadiť v banke vinkulovaný účet, pričom banka vyplatí peniaze len vtedy, ak jej bude predložený originál výpisu z listu vlastníctva.

<a onclick="window.open('/pix?a=open&amp;oid=125632','Pix','scrollbars=no, menubar=no, location=no,toolbars=no,resizable=yes,width=600,height=600')"><img src="https://img.bleskovky.sk/125632.jpg" border="0" alt="Čo je výhodnejšie, novostavba či „starý“ byt?" hspace="4" vspace="4" align="left" /></a> Silvia (28): Kto hľadá, ten nájde

Podobne to bolo aj v prípade Silvie, ktorá sa o svojom budúcom byte dozvedela vďaka nenápadnému avízu istej realitnej kancelárie. „Približne dva roky som uvažovala nad kúpou bytu a pomerne dlho mi trvalo, kým som prehovorila rodičov. Finančne sa mi totiž rozhodli pomôcť, nepredpokladali však, že zvyšovanie cien bude také prudké. Pôvodne som zvažovala kúpu starého bytu, no po dlhšom sledovaní cien nehnuteľností v hlavnom meste som sa rozhodla pre novostavbu. Cenový rozdiel medzi starým a novým bytom bol taký tesný, že by sa mi to neoplatilo,“ hodnotí situáciu. Byty hľadala najmä na internete, pričom skolaudované novostavby boli drahšie než tie, ktoré sa ešte len stavali. Podpísala zmluvu na byt, ktorý nebol priamo inzerovaný na internete, no zbadala oznam o začatí výstavby bytovky. Často je to totiž tak, že firma začne stavbu, ľudia sa o tom dozvedia trebárs z tabule na stavenisku, rezervujú si všetky byty, a tak nie je čo inzerovať. „V priebehu niekoľkých hodín sa predá aj polovica bytov, preto som konala rýchlo. Byt ma zaujal nielen pre svoju lokalitu a celkovo priaznivú cenu, ale aj pre vyhovujúci splátkový kalendár. Po záväznej rezervácii som zaplatila dvadsať percent a zvyšných osemdesiat doplatím až budúci rok pred kolaudáciou, ktorá má byť koncom roku 2009,“ teší sa Silvia.

Štefan (50): Doplatil som na otcovo lajdáctvo

Nemilú skúsenosť s predošlým majiteľom nehnuteľnosti má aj pán Štefan, ale paradoxne nešlo o nikoho cudzieho. „Vrásky mi narobila garáž, ktorú som získal v dedičskom konaní po rodičoch. Najväčším problémom bol, žiaľ, môj otec. Mal vyše osemdesiat rokov a jeho uvažovanie pre mnohé ochorenia nemalo nič spoločné so zdravým úsudkom. Po tom, čo mi zomrela mama, trval na tom, že garáž na mňa neprepíše a polovica z nej je stále jeho,“ hodnotí Štefan situáciu, ktorá sa odohrala priamo pred očami notára. „Ten ma úprimne poľutoval a zhruba o rok som sa ocitol u neho opäť – tentoraz pre dedičské konanie po otcovi. No nevedel som, čo všetko ma čaká. S hrôzou som zistil, že ku garáži chýba list vlastníctva a existuje dlh za pozemok, na ktorom stála. Musel som vybaviť všetky dokumenty nanovo, čo bol teda tvrdý oriešok! To ‚najlepšie‘ prišlo, keď som garáž predal. O nejaký čas som bol totiž vyzvaný na zaplatenie nemalej dane, aj keď som si myslel, že som od nej oslobodený. Platilo by to však len vtedy, ak by bol otec vlastníkom garáže viac než päť rokov. V praxi aj bol, no pre lajdáckosť nemal list vlastníctva, nevedel som to teda doložiť,“ dodáva úradmi ostrieľaný dedič, ktorý takúto skúsenosť nepraje nikomu.

Nedajte šancu podvodníkom!

Investícia do nehnuteľnosti si vyžaduje dostatok času. Preto nepodliehajte stresu, všetko si v pokoji premyslite a overte, pretože opatrnosti nie je nikdy dosť. Policajné štatistiky ukazujú, že na Slovensku sa rozmohli podvodníci, ktorí sa vydávajú za vlastníkov bytov a predávajú tak cudzie nehnuteľnosti. Najhorší je výsledok – kupujúci byt nevlastní a jeho celoživotné úspory končia v nenávratne. Preto je lepšie, ak kúpu alebo predaj nehnuteľnosti vykonáte za asistencie právnika či realitnej kancelárie a popritom dodržíte isté pravidlá. Spolupráca s realitkou čo-to stojí, najmä ak ste kupujúci. „Keď si záujemca vyberie konkrétnu nehnuteľnosť zverejnenú prostredníctvom realitnej kancelárie, mal by sa dožadovať všetkých relevantných informácií súvisiacich s minulosťou, prítomnosťou i blízkou budúcnosťou nehnuteľnosti. Vraví sa, dôveruj, ale preveruj, no teoreticky i prakticky sa vždy môžu vyskytnúť fakty, ktoré mohli byť zámerne alebo náhodne utajené aj pred realitnou kanceláriou,“ objasňuje Jaroslav Dolnák, konateľ realitnej kancelárie 1. Merkur reality, s. r. o. Ako potenciálny klient (pri kúpe, predaji aj prenájme) realitnej kancelárie by ste mali začať so žiadosťou o konzultáciu, poradenstvo i vysvetlenie celej vašej transakcie. Zavážiť by mali odpovede, ako aj objem ponúknutého balíka služieb, na základe čoho sa môžete rozhodnúť, či realitná kancelária spĺňa vaše predstavy a očakávania. Následne si dajte predložiť zmluvu o sprostredkovaní, ktorú môžete prekonzultovať s nezávislým právnikom a sformulovať tak vlastné predstavy a požiadavky. Ak vám to realitná kancelária neumožní, radšej sa obráťte na inú, ktorá k vám bude ústretovejšia.

<a onclick="window.open('/pix?a=open&amp;oid=148109','Pix','scrollbars=no, menubar=no, location=no,toolbars=no,resizable=yes,width=600,height=600')"><img src="https://img.bleskovky.sk/148109.jpg" border="0" alt="Vždy sa môžu vyskytnúť fakty, koré sú utajené aj pred realitkou." hspace="4" vspace="4" align="left" /></a> Poplatky dohodnite vopred

Za obidve zúčastnené strany môže maklér vybaviť čokoľvek, čím ho jedna alebo druhá strana úradne splnomocní, resp. čo si individuálne dokážu vopred obchodne vyjednať. Poplatky na katastri, notárske overovanie podpisov či neočakávané výdavky, ktoré sa vyskytnú v priebehu rozhodovania, by mali byť sformulované v zmluve o sprostredkovaní, ktorá by mala vopred predvídať rôzne i núdzové situácie a zároveň ponúkať ich možné riešenia.

Novinkou sú energetické triedy

Ešte ste o nich nepočuli? Je to trend, ktorý sme získali vstupom do Európskej únie. Po novom treba získať k nehnuteľnosti energetický certifikát, ktorý určuje zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov. Povinnosť energetickej certifikácie sa vzťahuje na novú budovu a na výrazne obnovovanú existujúcu budovu, ktorá bola skolaudovaná po 1. januári 2008. Rovnako to platí aj na budovu predávanú alebo prenajímanú po tomto dátume. Energetický certifikát platí najviac 10 rokov, pričom jeho platnosť sa stráca aj stavebnými úpravami budovy, ktoré ovplyvňujú jej energetickú hospodárnosť. Certifikát sa dá prirovnať k energeticky úsporným spotrebičom do domácnosti, aby sme veľa neplatili za spotrebovanú elektrickú energiu. Podobne sú tak podľa energetickej hospodárnosti a emisií oxidu uhličitého jednotlivé kategórie budov zatrieďované do energetických tried A až G.

Hypotekárny úver v skratke

Spravidla platí, že pri bežnom hypotekárnom úvere by ste mali svojej banke dokladovať tieto tri základné veci: – príjmy (buď formou daňového priznania, alebo potvrdením o príjme a pod.), – účel úveru (vyhliadnutú nehnuteľnosť, na ktorú by ste mali mať nejakú kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve), – zabezpečenie úveru (nehnuteľnosť, ktorou ručíte, a potrebný je k nej list vlastníctva na právne úkony, aby banka videla, či tam nie sú nejaké ťarchy. Rovnako je potrebné zabezpečiť si znalecký posudok alebo podklady pre interné ohodnotenie nehnuteľnosti bankou). V praxi platí, že koľko hypotekárnych úverov rôznych bánk, toľko rôznych podmienok, takže tá vaša možno bude chcieť menej potvrdení. Okrem toho môže banka od vás vyžadovať dodatočné dokumenty a samozrejme aj doklady totožnosti od všetkých zmluvných strán (predávajúceho aj kupujúceho). Ďalší postup je taký, že s podkladmi prídete do banky a tá vám môže vydať tzv. dekrét o úvere alebo rovno podáte žiadosť. Po schválení hypotéky sa podpisujú zmluvy, pričom na kupovanú nehnuteľnosť dáva banka záložné právo prostredníctvom katastra a po splnení všetkých podmienok čerpáte hypotéku. Finančné prostriedky putujú na účet klienta a vzápätí na účet predávajúceho.

Kupujete? Predávate? Prenajímate?

Výber pre vás

Kupujete? Predávate? Prenajímate?

Súvisiace články

Výsledok testov: Talianska mozzarella je vhodná na vývoz

Tréning za pár korún

Chrumkavá reďkovka: Ideálna pri chudnutí

Výber pre vás