Viete, čo všetko musí obsahovať kúpna zmluva?

Označenie zmluvných strán

V zmluve musia byť presne špecifi kovaní kupujúci a predávajúci – aby nedošlo k zámene, okrem mien a priezvisk sa uvedú aj ich priezviská za slobodna, trvalé bydliská, rodné čísla, dátumy narodenia, rodinný stav a štátne občianstvo.

Ak nehnuteľnosť kupujú manželia, musia byť na kúpnej zmluve uvedení obaja, alebo musia predložiť notársku zápisnicu o zrušení, prípadne zúžení bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Predmet prevodu

Označenie nehnuteľnosti - byt, rodinný dom, pozemok... Pri bytoch musí byť uvedené nielen číslo bytu, ulica, popisné číslo, druh stavby, súpisné a parcelné číslo, druh a výmera pozemku, čísla listu vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, označenie katastrálneho územia, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, označenie príslušnej správy katastra, ale aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach domu, na príslušenstve, pozemku zastavanom domom alebo aj na priľahlom pozemku.

Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je najčastejšie určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.

Spoločné časti

Určenie a opis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu, tieto údaje obsahuje znalecký posudok alebo pôvodná zmluva o nadobudnutí nehnuteľnosti.

Úprava práv k pozemku

V zmluve musí byť uvedené, či je pozemok v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo je na ňom zriadené vecné bremeno práva stavby na pozemku, ktorý je napríklad vo vlastníctve obce. Ak je pozemok v spoluvlastníctve, potom sa v zmluve musí uviesť veľkosť podielu konkrétneho bytu na zastavanom alebo priľahlom pozemku.

Dohodnutá kúpna cena

V zmluve nestačí uviesť len dohodnutú kúpnu zmluvu za nehnuteľnosť, ale aj spôsob jej úhrady.

Vyhlásenie nadobúdateľa

Nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru v dome musí dať písomné vyhlásenie o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

Úprava práv k účelovým objektom

Ak sú v nehnuteľnosti objekty civilnej ochrany obyvateľstva, zmluva musí obsahovať aj úpravu práv k nim.

Prejav vôle

Zmluva musí obsahovať prejav vôle previesť vlastníctvo, najmä prehlásenie, že predávajúci sú oprávnení s predmetom zmluvy nakladať a že zmluvný prejav je slobodný a vážny, určitý a zrozumiteľný, zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená a právny úkon je urobený v predpísanej forme.

Prehlásenie predávajúcich

Predávajúci musí prehlásiť, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená a že nehnuteľnosť nie je zaťažená právami tretích osôb.

Špecifikácia momentu prechodu vlastníctva

V zmluve má byť špecifi kovaný moment, v ktorom prechádza vlastníctvo na kupujúceho - vlastníctvo nehnuteľnosti nadobúdajú kupujúci dňom právoplatnosti rozhodnutia o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Všeobecné ustanovenia

Zmluva by mala obsahovať aj ďalšie všeobecné ustanovenia, na ktorých sa zmluvné strany dohodli - napríklad termín odovzdania ustanovenia o odhlásení sa z trvalého pobytu v nehnuteľnosti, ustanovenia o prepise energií na nových majiteľov, kto platí správny poplatok na katastri a podobne.

Počet rovnopisov

V zmluve má byť uvedené, v koľkých rovnopisoch sa zmluva vyhotovuje a do troch rokov podať návrh na vklad do katastra.

Odborník Stanislav Pavlík radí: Všetko je spochybniteľné „Vzťahy vyplývajúce z kúpnych zmlúv patria medzi najčastejšie sa vyskytujúce občianskoprávne a obchodnoprávne vzťahy. Ak sa chcete vyhnúť naháňaniu bývalého majiteľa a opletačkám na súdoch, kúpnu zmluvu v písomnej forme so všetkými náležitosťami podpíšte vždy priamo pred notárom.

Inak sa z nej môže stať bezcenný kus papiera! V prípade sporov medzi predávajúcim a kupujúcim bude súd vždy brať do úvahy ustanovenia, ktoré boli dohodnuté v kúpnej zmluve. Preto aj my v našej realitnej kancelárii aj napriek dlhoročným skúsenostiam každú zmluvu pred podpisom u notára konzultujeme ešte aj s právnikom.“